Opublikowany: pon, Wrz 10th, 2018

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Chcesz bezpiecznie wynająć mieszkanie? Oto dziewięć zasad, które pozwolą dobrze przeprowadzić ten proces i uniknąć ryzyk.

Wszyscy właściciele nieruchomości na wynajem marzą o najemcy, który płaci w terminie, dba o lokal, nie przeszkadza sąsiadom i wynajmuje mieszkanie na długi czas. Jednak rzeczywistość wygląda różnie. Kiedy przychodzi czas na znalezienie nowego najemcy, zwykle rodzą się zrozumiałe obawy. Cały proces znalezienia tego właściwego najemcy dla niektórych może wiązać się z dużym stresem.

Analitycy WGN opracowali krótki poradni, na co szczególnie warto zwrócić uwagę przy wynajmie swojego lokalu na cele mieszkaniowe.

1. Na wstępie szczera rozmowa o wynajmie mieszkania: jasne i klarowne oczekiwania.

Od tego warto zacząć. Najlepiej już w trakcie pierwszego kontaktu z zainteresowanymi wynajmem, czy to podczas rozmowy telefonicznej czy przy prezentowaniu mieszkania, warto szczerze porozmawiać, jakie są oczekiwania co do warunków najmu obu stron. Właściciel powinien się ustosunkować się w kwestii wysokości kaucji, liczby osób, trzymania zwierząt, palenia papierosów w lokalu itp.

2. Rozmowy o pieniądzach: sprawdzanie rzetelności potencjalnego najemcy.

Nie należy bać się rozmów, które pozwolą zorientować się w sytuacji finansowej potencjalnego najemcy. Kto będzie płacił za najem, czy np. w przypadku studentów pierwszych lat będą to rodzice? Czy potencjalny najemca pracuje gdzieś na stałe? Czasami takie rozmowy mogą budzić lekki opór – wiadomo, dżentelmeni o pieniądzach nie rozmawiają. Ale biznesmeni już tak, a wynajmowanie mieszkania w celach zarobkowych jest formą biznesu.

Wynajmujący powinien być przekonany, że przyszły lokator jest rzetelny i wypłacalny. Warto więc zorientować się, czy osoba, której chcemy powierzyć nasze mieszkanie, jest odpowiedzialna, godna zaufania i będzie regularnie płacić zobowiązania czynszowe, bo ma zapewnione na to środki. A może nawet sam zainteresowany będzie chciał nas skontaktować z właścicielem poprzedniego mieszkania, który udzieli mu referencji i poświadczy o rzetelności współpracy? Weryfikacja rzetelności potencjalnego najemny jest bardzo ważnym krokiem i nie warto jej pomijać. Również współpraca z dobrym biurem nieruchomości może wesprzeć właścicieli w tym procesie. Sam fakt prowadzenia oferty przez biuro zwykle tych eliminuje potencjalnych zainteresowanych, którzy mogli by mieć nieuczciwe zamiary.

3. Dobra umowa wynajmu mieszkania.

Umowę o wynajęcie mieszkania powinno się tylko zawierać pisemnie! Stanowi ona zabezpieczanie dla obu stron, formułuje jasne i klarowne zasady współpracy. Umowa pisemna w razie potrzeby działa psychologicznie, na tych, którzy próbują unikać odpowiedzialności i wynajmować mieszkanie „na słowo””, często czując się bezkarnie lub zalegając w lokalu bez płacenia regularnie. W razie jakichkolwiek problemów bez umowy trudno dociec swoich praw.

Dobrze jest stworzyć sprawdzoną i dostosowaną do swoich potrzeb umowę najmu mieszkania. Można zlecić zajęcie się tym doświadczonemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub kancelarii prawnej. Poprawnie sporządzona umowa najmu zabezpiecza obie strony i bardzo sprzyja minimalizacji ryzyka najmu oraz udanej współpracy pomiędzy stronami. Należy pamiętać, że umowa nie może posiadać w treści klauzul niedozwolonych (wg Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta).

4. Protokół zdawczo-odbiorczy oraz dokumentacja zdjęciowa wynajmowanego mieszkania.

Protokół zdawczo-odbiorczy to bardzo ważny dokument, podpisywany w momencie przekazywania mieszkania najemcy. Zawiera opis i stan mieszkania oraz stan liczników mediów na moment przekazania lokalu. Dobrze jest zrobić w tym momencie również dokumentację fotograficzną lokalu i wyposażenia, opatrzoną datą wykonania, którą będą posiadać zarówno najemcy, jak i właściciel.

Należy dokładnie sprawdzić i wpisać do protokołu wszystkie uszkodzenia i ubytki, o które później moglibyśmy mieć ewentualne pretensje. Uszkodzone kafelki, porysowane panele, stan techniczny sprzętu AGD – to wszystko będzie kiedyś wymagało naprawy, ubytki mogą postępować i warto wpisać je do protokołu, a każdy punkt zilustrować dokładnym zdjęciem.

Pamięć bywa ulotna i dla zabezpieczenia obu stron warto przeprowadzić ten krok. Pamiętajmy, że po zakończeniu najmu właściciel musi zwrócić kaucję, jeżeli w mieszkaniu nie ma żadnych zniszczeń ponad te wynikające z normalnego zużycia. Wtedy właśnie pamięć lubi najbardziej zawodzić, łatwo o nieporozumienia i pomyłki. Dlatego w gestii obu stron powinno być dopilnowanie dokładności przeprowadzania dokumentacji stanu początkowego.

5. Wynajęcie mieszkania a kaucja zwrotna.

Kaucja to kwota zabezpieczająca, pobierana od najemcy w momencie przekazania mieszkania i deponowana na koncie właściciela. Jest zwracana w całości po zakończeniu najmu, w przypadku, gdy lokal jest zwracany w stanie nieuszkodzonym. Zgodnie z kodeksem cywilnym właściciel ma na zwrot 30 dni.

Wysokość kaucji jest do ustalenia, najczęściej pobierana jest jedno- lub dwukrotność miesięcznego czynszu najmu wraz z średnimi opłatami za media. Czasem pobierana jest inna kwota ustalona w zależności od standardu mieszkania i wyposażenia. Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, według wysokości czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy.

6. Bezpieczny wynajem mieszkania: z kim i jak podpisywać umowę najmu (najem okazjonalny).

Ostatnio coraz częściej umowy wynajmu mieszkań zawierane są w formie umowy najmu okazjonalnego, będącego alternatywą dla zwykłej umowy najmu. Jej zawarcie jest bardziej sformalizowane, gdyż umowa przeprowadzona jest u notariusza, ale niesie ona za sobą konkretne korzyści dla właścicieli mieszkań na wynajem.

W razie problemów z nieuczciwym najemcą, taka forma wynajmu zabezpiecza właściciela, upraszczając procedurę ewentualnej eksmisji. Według prawa obowiązuje w tym przypadku bardzo uproszczony tryb, bez postępowania sądowego – jest tylko tryb egzekucyjny. Najemca w momencie podpisania umowy najmu okazjonalnego musi wskazać lokal zastępczy, do którego może zostać wyeksmitowany, gdyby nie był w stanie wywiązywać się z płatności w ramach umowy najmu.

7. Ustalony sposób wypowiedzenia i zwrotu stanu mieszkania po zakończeniu okresu najmu.

Takie informacje powinny być przemyślane i wpisane w umowie najmu. Czy wynajęte mieszkanie ma zostać zwrócone po odświeżeniu i odmalowaniu? Jak zostaną rozliczone koszty ewentualnych zniszczeń? Jak długi ma być okres wypowiedzenia i w jakiej formie wypowiedzenia ma zostać przekazane? To wszystko trzeba zawczasu uzgodnić.

8. Regularne monitorowanie płatności czynszu i za media.

Warto regularnie sprawdzać, czy najemca systematycznie opłaca zobowiązania za mieszkanie, zwłaszcza jeżeli ustalone jest, że to on samodzielnie ma dokonywać płatności za media i opłaty dodatkowe. Najlepiej, jeżeli w umowie najmu wpiszemy punkt o przesyłaniu na maila skanów comiesięcznych dowodów wpłaty. Unikniemy wtedy ewentualnych niespodzianek.

9. Podatek od wynajmu mieszkania.

Nie warto próbować oszczędzać na podatku od wynajmu mieszkania. Dla przykładu stawka ryczałtu wynosi 8,5 %. Z reguły nie są to duże kwoty, a unikniemy problemów. Na przykład w przypadku ewentualnego nieporozumienia z najemcą można skutecznie reagować, nie obawiając się, że narazimy się na szantaż ze skonfliktowanym najemcą, próbującym wykorzystać fakt niepłacenia podatku jako haczyk na właściciela.

Ważne, by w umowie najmu zapis o czynszu najmu i opłatach dodatkowych był odpowiednio skonstruowany. Jeżeli na najemcy ciąży obowiązek opłaty rachunków za media i czynsz do administracji, to należy te kwoty rozdzielić od czynszu najmu, który jest zarobkiem właściciela i od niego jest liczona wysokość podatku.

Z doświadczenia WGN wynika, że im bardziej zawczasu właściciel mieszkania zatroszczy się o aspekty bezpieczeństwa wynajmu, tym mniej zostaje obszarów, które mogłyby generować ewentualne nieporozumienia pomiędzy najemcą a właścicielem wynajmowanego mieszkania. Oczywiście nie da się przewidzieć wszystkiego, ale można zminimalizować ryzyko i zabezpieczyć się na większość ewentualności – przezorny zawsze ubezpieczony. Przy okazji warto też rozejrzeć się za dobrą polisą ubezpieczającą mieszkanie.

źródło: Paulina Michniak, analityk WGN (materiały prasowe)

Pozostaw komentarz

XHTML: Możesz używać tagów HTML-owych: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>


..